Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione forfettaria applicabile ai redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Chi sceglie la cedolare secca paga un'imposta sostitutiva con aliquota fissa al posto dell'IRPEF progressiva sui canoni di affitto, dell'addizionale regionale e comunale, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto.
Introdotta nel 2011, è diventata la modalità di tassazione preferita dalla maggior parte dei proprietari che affittano a privati, soprattutto nelle fasce di reddito medio-alte dove l'aliquota marginale IRPEF è 35% o 43%.
Le aliquote
Esistono tre aliquote di cedolare secca:
- 21% — aliquota ordinaria, per contratti liberi (4+4 anni) e per locazioni brevi
- 10% — aliquota agevolata, per contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa (e in alcuni Comuni a seguito di calamità naturali)
- 26% — per le locazioni brevi (introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 per il secondo immobile in poi in locazione breve; il primo mantiene il 21%)
Il canone concordato è un contratto con un canone determinato sulla base di accordi tra le organizzazioni di proprietari e di inquilini: in cambio del canone ridotto rispetto al mercato, il proprietario beneficia dell'aliquota al 10%.
Cosa sostituisce la cedolare secca
Scegliendo la cedolare secca, il proprietario non deve versare:
- La quota di IRPEF sui redditi da locazione (che altrimenti si sommerebbe agli altri redditi)
- Le addizionali regionali e comunali sull'IRPEF da affitti
- L'imposta di registro sul contratto di locazione (normalmente il 2% del canone annuo moltiplicato per gli anni del contratto)
- L'imposta di bollo sul contratto (€16 ogni 4 facciate o 100 righe)
Si paga invece la cedolare secca, calcolata sul 100% del canone lordo percepito (senza possibilità di dedurre spese).
Il limite principale: nessuna deduzione delle spese
La cedolare secca si applica al canone lordo. Non è possibile dedurre nessuna spesa sostenuta per l'immobile: manutenzioni, ristrutturazioni, assicurazioni, spese condominiali, interessi passivi sul mutuo. Chi ha costi rilevanti sull'immobile affittato potrebbe trovare più conveniente la tassazione ordinaria IRPEF, dove almeno una quota forfettaria del 5% del canone viene esclusa dalla tassazione.
Come si sceglie
La cedolare secca si sceglie al momento della registrazione del contratto di locazione oppure, per contratti già in corso, all'inizio di ogni annualità contrattuale. La scelta si comunica all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili).
Una volta optata, la cedolare secca vincola il locatore a non aumentare il canone — nemmeno per adeguamento ISTAT — per tutta la durata dell'opzione.
Come si versa
La cedolare secca si paga tramite Modello F24 con i codici tributo specifici, secondo le stesse scadenze dell'IRPEF: acconto in giugno (o novembre) e saldo entro giugno dell'anno successivo. Si dichiara nel Modello Redditi PF o nel Modello 730 (quest'ultimo se si è lavoratori dipendenti o pensionati).
Chi può sceglierla
La cedolare secca è disponibile per le persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Non è applicabile a locazioni commerciali, a contratti con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività professionale o d'impresa, né agli affitti di pertinenze (box, cantine) se non locati insieme all'abitazione principale.
Per le locazioni brevi, la cedolare secca è applicabile a un massimo di 4 immobili. Superata questa soglia, l'attività è classificata come attività d'impresa, con obbligo di apertura di Partita IVA e relativa registrazione IVA.