Cos'è la rendita catastale
La rendita catastale è il valore reddituale convenzionale attribuito dal Catasto (Agenzia delle Entrate, Ufficio del Territorio) a ogni unità immobiliare in Italia. Non rappresenta il valore di mercato dell'immobile né il reddito effettivo che produce: è un valore teorico calcolato in base a parametri tecnici (categoria catastale, classe, consistenza) determinati in base alle tariffe d'estimo, la cui ultima revisione generale risale agli anni '80-'90.
Per questo motivo la rendita catastale è quasi sempre molto inferiore al valore di mercato dell'immobile: in molte città la differenza è dell'ordine del 500-1000%, il che significa che la base imponibile catastale è una frazione del valore reale.
Come viene usata
La rendita catastale è la base di partenza per diversi calcoli fiscali:
Per l'IMU:
Valore IMU = Rendita catastale × 1,05 × Moltiplicatore
Il moltiplicatore varia per categoria catastale: 160 per le abitazioni ordinarie (A/2-A/7), 80 per le abitazioni signorili e ville (A/1, A/8), 60 per i fabbricati strumentali, ecc.
Per la tassazione IRPEF degli affitti (regime ordinario, senza cedolare secca): Il reddito imponibile da locazione è il maggiore tra il canone effettivo ridotto del 5% e il valore della rendita catastale rivalutata del 5%. In pratica, per i contratti di mercato il canone è quasi sempre superiore alla rendita catastale, quindi è il canone (ridotto del 5%) a fare da base imponibile.
Per l'IVIE (per gli immobili in Paesi UE con catasto equivalente): La base imponibile IVIE per gli immobili in Paesi con sistema catastale analogo all'Italia è il valore catastale estero, rivalutato secondo i moltiplicatori locali.
Come si trova la rendita catastale
Ci sono due modi principali:
- Visura catastale — il documento ufficiale che riporta tutti i dati catastali dell'immobile, inclusa la rendita. Si richiede gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate (con SPID) oppure a pagamento presso un ufficio del Catasto o tramite un notaio/geometra
- Atti di compravendita — i rogiti notarili riportano la rendita catastale dell'immobile al momento della compravendita
La rendita catastale è un dato pubblico: chiunque può verificarla, non solo il proprietario.
Perché la rendita catastale è così bassa
Le tariffe d'estimo su cui si basano le rendite catastali italiane non vengono aggiornate sistematicamente da decenni. L'ultima revisione organica risale al 1988-1991: da allora i valori di mercato degli immobili, soprattutto nelle grandi città, sono cresciuti enormemente, mentre le rendite catastali sono rimaste ferme o hanno avuto solo piccoli aggiustamenti tecnici.
Il risultato è che la pressione fiscale catastale è molto contenuta rispetto ai valori di mercato. Ci sono stati nel tempo vari tentativi di riforma catastale che avrebbero aggiornato i valori, ma non sono mai stati portati a compimento per ragioni politiche.
Variazioni di rendita
La rendita catastale può cambiare in caso di:
- Variazione planimetrica — ampliamenti, frazionamenti, fusioni di unità immobiliari
- Cambio di destinazione d'uso — da residenziale a commerciale o viceversa
- Ristrutturazioni significative che modificano la categoria o la classe catastale
- Presentazione di DOCFA (dichiarazione di variazione catastale) da parte del proprietario
Se la rendita catastale non rispecchia lo stato attuale, il Comune può contestare la dichiarazione.