CIN (Codice Identificativo Nazionale): il nuovo codice per le locazioni turistiche in Italia

Dal 1 gennaio 2025, l'Italia richiede a ogni operatore del settore ricettivo turistico (alberghi, bed & breakfast, affittacamere e soprattutto locazioni brevi, come quelle pubblicate su Airbnb o Booking.com) di ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio. La riforma è un passo fondamentale per migliorare la trasparenza del mercato, contrastare l'evasione fiscale e garantire che ogni struttura rispetti rigorose regole di sicurezza e conformità.

Perché e quando è stato introdotto il CIN?

• Il CIN è stato introdotto dall'articolo 13 del Decreto Legge n. 145 del 18 dicembre 2023, parte del "Decreto Anticipi".
• Questa norma è una risposta diretta al rapido incremento delle locazioni brevi e turistiche in Italia, un boom che ha portato con sé locazioni irregolari diffuse, sottodichiarazione fiscale e conformità incoerente alle regole di sicurezza.
• Prima del CIN, molte Regioni utilizzavano sistemi identificativi propri, frammentati. Il CIN oggi centralizza tutto in un'unica banca dati nazionale per le strutture ricettive italiane.

Chi deve ottenere il CIN?

Tutti coloro che forniscono ospitalità turistica in Italia devono ottenere il CIN. Sono inclusi:

• Alberghi e strutture ricettive tradizionali.
• Affittacamere e bed & breakfast (B&B).
• Ogni tipo di locazione breve, sia che sia un privato che affitta una singola camera sia che sia un'azienda che gestisce più case vacanza.

Non importa se sia una grande società, una ditta individuale o una persona fisica: se ospita clienti di passaggio, questa legge si applica a Lei.

Come ottenere il CIN: procedura e passaggi

1. Codice regionale/provinciale preliminare: si assicuri di possedere il codice identificativo regionale o provinciale (CIR) richiesto. Alcune Regioni lo richiedono ancor prima delle nuove regole nazionali. Se non ha un CIR ma Le serve, lo richieda prima presso l'autorità regionale.
2. Acceda al portale nazionale ufficiale: si colleghi al portale ufficiale del Ministero del Turismo bdsr.ministeroturismo.gov.it. Per accedere e registrarsi, utilizzi SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale) o CIE (Carta di Identità Elettronica).
3. Raccolga e trasmetta la documentazione: Le serviranno:

• Prova di proprietà dell'immobile.
• Documento di identità del proprietario o gestore.
• Dati dell'immobile: ubicazione esatta, tipologia, capacità ricettiva, dotazioni principali.

4. Si registri e presenti la richiesta: registri la Sua struttura sul portale e richieda formalmente il CIN. Nota: se il codice regionale/provinciale (CIR) del Suo immobile non è ancora riconosciuto nel sistema nazionale, dovrà segnalarlo e attendere l'aggiornamento della banca dati prima di procedere.
5. Requisiti di esposizione e utilizzo: dopo aver ricevuto il CIN univoco deve:

• Esporre il CIN in modo visibile sull'immobile.
• Utilizzare il CIN in ogni annuncio online o cartaceo e in ogni contratto di locazione.

Scadenze e sanzioni

• Il sistema ha aperto la registrazione in una fase di prova limitata nel giugno 2024, con lancio completo il 2 novembre 2024.
• 1 gennaio 2025 è il termine ultimo: tutte le strutture interessate devono essere conformi entro questa data.
• Sanzioni per mancata conformità: multe da 800 € fino a 8.000 € per la mancanza del CIN, e da 500 € a 5.000 € per la mancata corretta esposizione o utilizzo del codice.

Come il CIN si collega ai Suoi obblighi fiscali

Uno dei motivi principali per cui è stato introdotto il CIN è semplificare e potenziare la riscossione fiscale. Con tutte le strutture in una banca dati centralizzata, il Fisco italiano può effettuare controlli incrociati sull'attività di locazione su tutte le piattaforme, rendendo molto più difficile "passare inosservati".

• Ogni annuncio di locazione deve mostrare il CIN assegnato, garantendo la piena tracciabilità di affitti e locatori.
• Ciò aiuta le autorità italiane a far rispettare gli obblighi di dichiarazione del reddito e a contrastare i proventi non dichiarati o sottodichiarati.
• I proprietari (non residenti e investitori stranieri inclusi) devono ora assicurarsi che tutti i redditi derivanti da locazioni italiane siano correttamente dichiarati e tassati secondo la normativa italiana. I redditi da locazione breve sono generalmente dichiarati in regime di Agenzia delle Entrate — Cedolare secca o tramite IRPEF ordinaria nel Modello Redditi PF 2026 (Agenzia delle Entrate).

Se è un locatore non residente o espatriato, mantenere in ordine le Sue imposte italiane è oggi più importante che mai. Il CIN rende semplice per le autorità monitorare la conformità e individuare eventuali incongruenze nelle dichiarazioni.

Ulteriori requisiti di sicurezza e regolamentari

Ottenere il CIN è solo una parte di un più ampio pacchetto di adempimenti. La nuova normativa rafforza anche la necessità di una conformità puntuale con:

• Sicurezza antincendio e standard tecnici. In particolare le locazioni brevi devono oggi disporre di estintori, piani di emergenza e, ove applicabile, rilevatori di fughe di gas, conformi alle dettagliate linee guida nazionali e regionali.
• Corretta registrazione degli ospiti e comunicazioni alle autorità, soprattutto nelle Regioni con proprie regole di polizia turistica e restrizioni stagionali.

In sintesi: cosa significa il CIN per Lei?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) segna una nuova era nella gestione delle strutture ricettive italiane. Che sia un locatore residente, un proprietario di casa vacanza che vive all'estero o un gestore professionale, tutte le unità in locazione devono avere un CIN valido entro il 1 gennaio 2025. Il mancato rispetto può comportare sanzioni significative e mettere a rischio la Sua attività.

A una maggiore trasparenza corrisponde una responsabilità aggiuntiva: i Suoi canoni, la conformità dell'immobile e la visibilità verso le autorità sono tutti legati a questo unico codice.

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