Ritenuta 21% sulle locazioni brevi per host italiani: dichiarazione 2025

Se è un host non professionale che concede in locazione breve (contratti non superiori a 30 giorni) un immobile in Italia, la normativa italiana prevede che ogni intermediario (come Airbnb, Booking.com, VRBO) applichi una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni ammissibili. Ecco una panoramica completa di cosa questo significhi per lei e di come restare in regola.

Gli intermediari immobiliari e le piattaforme che incassano i pagamenti degli ospiti per conto di host non professionali nell'ambito di contratti di locazione breve sono tenuti a trattenere una ritenuta sul reddito del 21%.

La ritenuta si applica esclusivamente agli annunci relativi a immobili situati in Italia, viene trattenuta automaticamente dall'intermediario (come Airbnb e Booking.com), è riversata all'Agenzia delle Entrate e rappresenta un credito d'imposta per il proprietario dell'immobile. Gli host ricevono annualmente dall'intermediario (ad esempio Airbnb) una Certificazione Unica da allegare alla dichiarazione dei redditi italiana per scomputare l'importo trattenuto come credito d'imposta.

Chi è considerato host non professionale

Sono host non professionali i soggetti che:

• Danno in locazione meno di cinque immobili con contratto di locazione breve.
• Non svolgono l'attività attraverso una partita IVA registrata in Italia.

Aggiornamento recente: dal periodo d'imposta 2026, la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve si considera esercitata in forma imprenditoriale è scesa da 4 a 2 unità abitative. Consulti la pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca per le regole attuali.

Quali redditi sono soggetti alla ritenuta

La ritenuta del 21% si applica al payout lordo, prima di dedurre eventuali commissioni dell'intermediario, IVA e quote di co-host. L'imponibile comprende:

• Tariffe per notte
• Spese di pulizia
• Eventuali addebiti aggiuntivi fatturati tramite l'intermediario

Cosa non rientra nella ritenuta

Alcuni importi sono esclusi dalla ritenuta, in particolare:

• Le tasse di soggiorno, quando sono incassate e riversate direttamente dalla piattaforma, dall'agenzia immobiliare o da altro intermediario.

Devo comunque presentare la dichiarazione dei redditi?

Sì. Anche se l'intermediario trattiene il 21% per suo conto, resta obbligato a presentare annualmente la dichiarazione dei redditi italiana utilizzando il Modello Redditi PF 2026 (Agenzia delle Entrate). L'importo trattenuto non corrisponde necessariamente alla sua imposta finale. Deve dichiarare l'intero reddito da locazione, conguagliare le imposte già versate (inclusi gli importi riportati nella Certificazione Unica) e indicare eventuali ulteriori redditi o oneri deducibili. Presentare la dichiarazione assicura la compliance e può consentirle di recuperare detrazioni o crediti, soprattutto se l'aliquota effettiva è inferiore al 21%.

Cosa succede se concedo in locazione il mio immobile italiano tramite un intermediario

È opportuno comunicare all'intermediario le informazioni necessarie per far sapere se è o meno un host professionale e se intende accettare contratti di locazione breve. In assenza di una sua indicazione, è probabile che l'intermediario inizi automaticamente ad applicare la ritenuta sui compensi futuri.

E se non ho optato per la cedolare secca?

Anche se ha scelto il regime ordinario, in cui il canone è tassato con le aliquote progressive IRPEF anziché con la cedolare secca, l'intermediario resta comunque tenuto a trattenere il 21% dai suoi compensi. In questo caso, l'importo trattenuto rappresenta un acconto d'imposta da conguagliare in sede di dichiarazione annuale.

Quali documenti fiscali rilascia un intermediario

Gli intermediari devono gestire i seguenti adempimenti:

• Versamenti F24: riversamento mensile delle ritenute operate all'Agenzia delle Entrate tramite il Modello F24.
• Certificazione Unica (CU): riepilogo annuale delle ritenute operate, rilasciato entro il 16 marzo di ciascun anno.
• Modello 770: comunicazione annuale all'Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre.

La Certificazione Unica è particolarmente importante perché dovrà essere utilizzata in sede di dichiarazione dei redditi.

Questo quadro normativo introduce una compliance più automatizzata, ma richiede anche agli host la responsabilità di mantenere aggiornate le proprie impostazioni fiscali. Un disallineamento fra la situazione reale e quanto comunicato dall'intermediario può portare a dichiarazioni incomplete o errate.

Ha bisogno di aiuto per la dichiarazione italiana?

Su ItalianTaxes.com assistiamo gli host di locazioni brevi, in particolare i proprietari non residenti, nella gestione degli obblighi fiscali italiani. Che debba interpretare la sua Certificazione Unica, optare per la cedolare secca o dichiarare nel regime ordinario, la nostra piattaforma di dichiarazione online è pronta ad aiutarla.

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