Guida alla dichiarazione dei redditi da locazione per non residenti proprietari di immobili in Italia

Introduzione

Possedere un immobile in locazione in Italia può rappresentare un investimento redditizio, ma comporta anche obblighi fiscali che devono essere gestiti correttamente. Sia i residenti fiscali italiani sia i non residenti che percepiscono canoni da immobili italiani sono tenuti a rispettare la normativa fiscale italiana, presentare la dichiarazione dei redditi e assicurare che i propri proventi siano dichiarati in modo accurato. Questa guida illustra i passaggi principali per i proprietari non residenti che devono dichiarare i redditi da locazione in Italia, inclusi i regimi opzionali, i crediti d'imposta, gli adempimenti, i versamenti e le scadenze.

Chi deve dichiarare i redditi da locazione in Italia?

Se possiede un immobile in Italia e lo concede in locazione, deve dichiarare il relativo reddito in Italia, anche se non è residente fiscale italiano e a prescindere dalla Sua cittadinanza. Gli obblighi fiscali si applicano che Lei affitti l'immobile per soggiorni brevi, direttamente o tramite piattaforma online (come Airbnb, Booking.com, Vrbo), o con contratti di lunga durata.

Scegliere il regime fiscale giusto per i canoni di locazione

Sono disponibili due principali opzioni di tassazione per i redditi da locazione, applicabili sia ai residenti fiscali italiani sia ai non residenti:

1. Cedolare secca (regime della flat tax) – 21% o 26%

Consulti la pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca per la disciplina ufficiale completa.

Nota sugli aggiornamenti recenti: dal periodo d'imposta 2026, la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve viene trattata come attività d'impresa è scesa da 4 a 2 unità residenziali. Consulti la pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca per le regole vigenti.

Alcuni aspetti importanti per sfruttare questo regime sono:

• Cedolare secca al 21% sui canoni derivanti da locazioni residenziali di lunga durata (contratti oltre 30 giorni) e da non più di un immobile in locazione breve (contratto fino a 30 giorni).
• Cedolare secca al 26% sui canoni da locazione breve di ogni ulteriore immobile.
• Nessuna addizionale regionale o comunale.
• Occorre optare espressamente per questo regime, altrimenti il canone sarà tassato come reddito ordinario alle aliquote progressive a partire dal 25%.
• Nessuna deduzione ammessa per le spese dell'immobile (manutenzione, interessi del mutuo, imposte, utenze, commissioni e spese di gestione non sono deducibili). NOTA: il reddito imponibile è il canone totale (lordo).
• Credito d'imposta: non è possibile utilizzare alcun credito d'imposta per compensare la cedolare secca al 21% o al 26%.

La cedolare secca si applica solo se sia il locatore sia il conduttore sono persone fisiche. In alcuni casi l'opzione è applicabile anche quando il locatore stipula il contratto con una società per uso abitativo del dipendente.

2. Tassazione ordinaria progressiva (IRPEF)

Aspetti rilevanti per i proprietari di immobili:

• I canoni sono tassati alle aliquote progressive:
  • 23% sui redditi fino a 28.000 €.
  • 35% sui redditi da 28.001 € a 50.000 €.
  • 43% sui redditi oltre 50.000 €.
• La base imponibile è il 95% del reddito lordo. Non sono ammesse altre deduzioni collegate al canone per le spese dell'immobile (manutenzione, interessi del mutuo, imposte, utenze, commissioni e spese di gestione non sono deducibili). Come per la cedolare secca, il reddito imponibile è il canone totale (lordo).
• Credito d'imposta: eventuali crediti d'imposta, ad esempio relativi a ristrutturazioni, possono essere utilizzati per ridurre il reddito imponibile ordinario da locazione, anche se i lavori sono stati eseguiti su un altro immobile.
• Detrazioni personali: alcune detrazioni personali possono trovare applicazione indipendentemente dallo status di residente fiscale italiano.

La ritenuta del 21% e il suo impatto sui redditi da locazione in Italia

Se affitta un immobile tramite un intermediario che incassa il canone dal conduttore per Suo conto, ad esempio attraverso una piattaforma online come Airbnb o Booking.com, tale intermediario è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone incassato, sia in regime di cedolare secca sia in regime ordinario.

Al termine del periodo d'imposta, l'intermediario Le rilascerà una certificazione delle ritenute applicate. Potrà utilizzare l'importo trattenuto come credito d'imposta a scomputo delle imposte dovute sui canoni di locazione.

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Ulteriori considerazioni fiscali per i non residenti

Oltre agli obblighi sull'imposta sui redditi, i proprietari non residenti dovrebbero conoscere anche altre responsabilità economiche che possono incidere sull'attività di locazione e sul carico fiscale.

1. Convenzioni contro le doppie imposizioni

Molti Paesi, Stati Uniti compresi, hanno stipulato con l'Italia una convenzione contro le doppie imposizioni per evitare che i proprietari siano tassati due volte sullo stesso reddito. In base alla convenzione fiscale USA-Italia, ad esempio, i cittadini statunitensi possono richiedere un Foreign Tax Credit nella propria dichiarazione USA per le imposte pagate in Italia. Ciò permette di compensare il carico fiscale e ridurre il debito d'imposta complessivo sui canoni. Possono inoltre dedurre, nella dichiarazione del proprio Paese, alcune spese relative all'immobile italiano.

2. Proprietà personale o societaria

Chi possiede più immobili in locazione può valutare di strutturare l'attività attraverso una SRL (Società a Responsabilità Limitata) italiana. Sebbene ciò comporti obblighi aggiuntivi di iscrizione e adempimento, può offrire vantaggi fiscali come aliquote IRES ridotte e la deducibilità di spese d'impresa non disponibili ai proprietari persone fisiche.

3. Locazione diretta o affidata in gestione

Un'altra strategia di efficienza fiscale consiste nel locare l'immobile a una società di gestione immobiliare che si fa carico di tutte le spese e lo subaffitta ai conduttori finali. In questo modo il canone lordo (imponibile) si avvicina di più al profitto effettivo e, di conseguenza, si riduce il carico fiscale italiano.

4. Uso misto dell'immobile

Alcuni proprietari utilizzano l'immobile italiano sia per uso personale sia per la locazione. In questi casi solo la quota effettivamente locata è soggetta all'imposta sui redditi. È essenziale tenere registrazioni chiare dei periodi di locazione e di quelli di uso personale per garantire una dichiarazione accurata ed evitare di pagare più del dovuto.

Come dichiarare i redditi da locazione come non residente

I non residenti devono dichiarare i canoni tramite il sistema annuale della dichiarazione dei redditi italiana. I passaggi principali sono:

1. Scegliere il regime fiscale: se desidera applicare la cedolare secca, deve specificarlo in qualsiasi contratto di lunga durata oppure in sede di compilazione della dichiarazione per i canoni da locazione breve. Se intende applicare le aliquote progressive ordinarie, non è necessario fare nulla se non compilare la dichiarazione dei redditi indicando correttamente le imposte.
2. Presentare la dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF): i canoni di locazione devono essere dichiarati annualmente entro il 31 ottobre di ogni anno utilizzando il Modello Redditi PF 2026 (Agenzia delle Entrate).
3. Versare gli acconti d'imposta (Acconto d'Imposta): se dovuti, gli acconti devono essere versati in base al debito dell'anno precedente, con scadenze al 30 giugno e al 30 novembre. Anche il saldo è dovuto entro il 30 giugno.

Imposta di soggiorno, IMU e TARI

Oltre all'imposta sui redditi, i proprietari privati, residenti e non residenti, che affittano immobili italiani, siano essi in locazione breve o di lunga durata, sono soggetti a:

• Imposta di soggiorno: riscossa dagli ospiti e riversata al Comune.
• Imposta municipale sugli immobili (IMU).
• TARI: nelle locazioni di lunga durata è generalmente pagata direttamente dal conduttore. Nelle locazioni brevi è a carico del proprietario e va versata al Comune.

Sanzioni per la mancata conformità

L'omessa dichiarazione dei redditi o il mancato pagamento delle imposte può comportare un debito significativo. Se regolarizza entro un breve periodo di grazia dopo la scadenza, si applicano sanzioni ridotte. Le sanzioni minime si applicano se sistema gli obblighi entro 90 giorni dalla scadenza. In caso contrario, le sanzioni massime sull'imposta sui redditi possono oscillare tra il 120% e il 240% delle imposte dovute.

Come ItalianTaxes.com può aiutarLa

Gestire gli obblighi fiscali può essere complesso. ItalianTaxes.com, in collaborazione con gli avvocati tributaristi e i commercialisti di Studio Legale Metta, offre consulenza esperta e soluzioni digitali per aiutare i proprietari a dichiarare correttamente i canoni, rispettare la normativa e massimizzare l'efficienza fiscale. La nostra piattaforma semplifica la presentazione della dichiarazione, garantendo il rispetto di tutti gli obblighi di legge e al contempo la riduzione del carico fiscale.

Conclusione

I non residenti che percepiscono canoni da immobili italiani devono rispettare la normativa fiscale scegliendo il regime adeguato, presentando la dichiarazione dei redditi ed effettuando i versamenti nei tempi. Che si opti per la cedolare secca o per l'IRPEF ordinaria, comprendere i propri obblighi è essenziale per evitare sanzioni e ottimizzare la propria posizione fiscale. Avvalersi di un servizio professionale come ItalianTaxes.com può semplificare gli adempimenti e aiutare i proprietari a gestire in modo efficiente i canoni italiani.