Ritenuta del 21% sui canoni di locazione in Italia: cosa devono sapere gli host di Airbnb e Booking.com

Se loca un immobile in Italia, anche solo occasionalmente tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com, può essere soggetto a una ritenuta del 21% sui canoni di locazione. Questa ritenuta fa parte di un quadro normativo pensato per assicurare la compliance fiscale degli host di locazioni brevi, residenti e non residenti.

Ma cosa significa concretamente questa ritenuta del 21% per i suoi obblighi fiscali? E in che rapporto si pone con la sua dichiarazione dei redditi annuale (Modello Redditi o Modello 730)? Ecco cosa devono sapere i proprietari di immobili nel 2025.

Cos'è la ritenuta del 21%?

La ritenuta d'acconto del 21% è un prelievo forfettario applicato ai canoni lordi delle locazioni brevi, tipicamente definite come soggiorni fino a 30 giorni. La ritenuta è operata alla fonte dagli intermediari, quali:

• Airbnb
• Booking.com
• Gestori immobiliari o agenti italiani che incassano i canoni per conto del locatore

Ciò significa che quando un ospite prenota l'immobile, il 21% del canone viene automaticamente trattenuto dalla piattaforma o dall'agente e versato direttamente all'Agenzia delle Entrate.

Chi è interessato?

La ritenuta si applica a:

• Residenti fiscali italiani che percepiscono canoni da locazioni brevi.
• Non residenti (ad esempio cittadini statunitensi) che possiedono un immobile in Italia e lo locano, anche solo occasionalmente.

Se pubblica l'immobile su Airbnb, Booking.com o qualsiasi altra piattaforma che operi come "intermediario qualificato", con ogni probabilità sarà soggetto alla ritenuta, salvo abbia optato per un trattamento fiscale diverso (di cui diremo più avanti).

Rapporto con la dichiarazione dei redditi annuale in Italia

Molti proprietari stranieri ritengono per errore che la ritenuta del 21% sia l'imposta definitiva dovuta. Questo è solo parzialmente corretto e dipende dalla singola situazione fiscale.

Esistono due principali regimi fiscali per i canoni di locazione in Italia:

1. Cedolare secca (regime forfettario)

• Regime semplificato con aliquota fissa del 21% per le locazioni brevi (o del 10% in alcuni casi, come i contratti di lunga durata in Comuni ad alta tensione abitativa). Si veda la pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca.
• Se opta per la cedolare secca, la ritenuta del 21% operata da Airbnb o Booking.com satisfa l'imposta dovuta: nulla è più dovuto su quel reddito.
• Resta comunque obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi italiana, specialmente se è non residente. È un passaggio fondamentale per dichiarare il reddito e applicare il corretto trattamento.

Nota sugli aggiornamenti recenti: dal periodo d'imposta 2026 la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve è qualificata come attività d'impresa è stata ridotta da 4 a 2 unità residenziali. Si veda la pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca per le regole aggiornate.

2. Regime ordinario (aliquote progressive)

• Il canone concorre al reddito complessivo ed è tassato con aliquote progressive (23%-43%).
• La ritenuta del 21% è considerata un acconto e viene scomputata dall'imposta dovuta in dichiarazione.

E se sono cittadino statunitense o non residente?

I non residenti, in particolare gli americani, possono spesso applicare una convenzione contro le doppie imposizioni con l'Italia (come la Convenzione Italia-USA contro le doppie imposizioni (Agenzia delle Entrate)) che può incidere sul regime fiscale applicabile ai canoni di locazione. A prescindere dai benefici convenzionali, sono comunque generalmente tenuti a:

• Presentare la dichiarazione dei redditi italiana
• Dichiarare i canoni di locazione, anche se la ritenuta è stata operata
• Scegliere il regime fiscale (cedolare secca o ordinario) in sede di dichiarazione

La mancata presentazione della dichiarazione comporta sanzioni, anche se la ritenuta è già stata applicata.

Ulteriori considerazioni

• Le piattaforme come Airbnb e Booking.com sono obbligate per legge in Italia ad agire come sostituti d'imposta. L'effettiva applicazione della ritenuta può variare, in particolare per Booking.com, che storicamente ha incontrato difficoltà nel rispettare tale obbligo.
• Alcuni proprietari bypassano le piattaforme incassando direttamente i canoni. In questi casi è l'host a dover gestire in proprio i versamenti, inclusi eventuali acconti.
• I non residenti possono essere soggetti all'IMU e devono tenere conto del reddito mondiale complessivo nella pianificazione fiscale.

Aspetti chiave

• La ritenuta del 21% si applica ai canoni lordi delle locazioni brevi in Italia ed è generalmente operata da piattaforme come Airbnb e Booking.com.
• La dichiarazione dei redditi in Italia resta obbligatoria, anche se la ritenuta è stata operata.
• Deve scegliere il regime fiscale preferito (cedolare secca o ordinario) in sede di dichiarazione.
• Si applica sia a residenti italiani sia a proprietari stranieri, compresi i cittadini statunitensi.
• La mancata conformità può comportare sanzioni e mancata ottimizzazione (ad esempio scomputo di spese o crediti d'imposta convenzionali).

Serve aiuto con la dichiarazione?

Piattaforme come ItalianTaxes.com offrono consulenza qualificata e supporto bilingue ai proprietari stranieri che devono presentare la dichiarazione in Italia, garantire la compliance e comprendere i propri obblighi fiscali cross-border.

Domande frequenti

Cos'è la ritenuta del 21% in Italia sui canoni di locazione?

La ritenuta del 21% è un prelievo forfettario applicato ai canoni di locazione breve percepiti in Italia. Viene operata da piattaforme come Airbnb e Booking.com e versata all'Agenzia delle Entrate per conto del proprietario.

La ritenuta del 21% si applica a tutti i tipi di locazione?

No. Si applica specificamente alle locazioni brevi (fino a 30 giorni) senza prestazioni di servizi di ospitalità e in cui la prenotazione è gestita da un intermediario (ad esempio Airbnb, Booking.com o un agente locale).

La ritenuta del 21% è l'imposta definitiva?

Dipende.
Se opta per il regime forfettario di cedolare secca, la ritenuta del 21% generalmente satisfa l'obbligo fiscale. Nel regime ordinario, la ritenuta è considerata un acconto: deve conguagliare le imposte tramite la dichiarazione annuale.

Devo comunque presentare la dichiarazione in Italia se la ritenuta è stata già operata?

Sì. Anche se la ritenuta è stata operata, residenti e non residenti devono presentare la dichiarazione dei redditi (tipicamente il Modello Redditi) per dichiarare il canone di locazione e confermare il trattamento fiscale corretto.

Cosa succede se Airbnb o Booking.com non opera la ritenuta?

Se la piattaforma o l'intermediario non applica la ritenuta del 21%, lei è personalmente responsabile del versamento dell'imposta e della dichiarazione del reddito nella dichiarazione italiana. La mancata conformità può comportare sanzioni e interessi.

I non residenti, come i cittadini statunitensi, possono utilizzare la cedolare secca?

Sì, i non residenti possono generalmente optare per la cedolare secca sui canoni di locazione, a condizione che il contratto ne ricorra i requisiti. Deve dichiarare questa scelta nella sua dichiarazione italiana. I benefici convenzionali (come la convenzione Italia-USA) non eliminano l'obbligo di presentazione.

E se loco direttamente l'immobile agli ospiti?

Se loca direttamente, senza piattaforma o intermediario, deve:

• Incassare e dichiarare l'intero canone di locazione
• Scegliere il regime fiscale (cedolare secca o ordinario)
• Versare gli eventuali acconti dovuti nel corso dell'anno

Quali documenti devo conservare?

Deve conservare:

• Contratti di locazione
• Conferme di prenotazione
• Prove di pagamento
• Riepiloghi fiscali generati dalle piattaforme (ad esempio da Airbnb)
• La dichiarazione italiana annuale e i relativi modelli

Dove posso ottenere aiuto per la dichiarazione in Italia?

Può rivolgersi a un commercialista locale o utilizzare piattaforme online affidabili come ItalianTaxes.com, che offrono supporto qualificato in inglese per i proprietari non residenti.