Ritenuta del 21% di Booking.com sulle locazioni brevi in Italia: guida per proprietari e gestori

Se possiede o gestisce un immobile residenziale in Italia e utilizza Booking.com per intermediare prenotazioni e pagamenti, è fondamentale comprendere come stanno cambiando i Suoi obblighi fiscali. A partire dal 1 gennaio 2025, un nuovo sistema di ritenuta italiano inciderà sul modo in cui i Suoi canoni sono gestiti e dichiarati, anche se Booking.com applica direttamente una ritenuta alla fonte.

Cosa cambia? La ritenuta del 21% di Booking.com

A partire dal 1 gennaio 2025, Booking.com applicherà una ritenuta del 21% sulle locazioni brevi (ritenuta d'acconto) sulle transazioni di pagamento che elabora per gli host in Italia. Questa ritenuta:

• Si applica al valore totale della prenotazione per soggiorni di 30 giorni o meno in cui Booking.com incassa il pagamento dagli ospiti per conto Suo.
• Riguarda proprietari e gestori di immobili residenziali nelle categorie catastali A1–A11, escluso A10. (Alberghi e strutture assimilate sono generalmente escluse.)
• Viene trattenuta direttamente da Booking.com sui versamenti, come acconto dell'imposta sul reddito dovuta in Italia.

Importante: dichiari la categoria catastale dell'immobile

Per garantire la corretta applicazione della regola, entro il 31 dicembre 2024 tutti i gestori di struttura (esclusi gli alberghi) devono dichiarare la categoria catastale del proprio immobile tramite l'Extranet di Booking.com.

Perché? Questa dichiarazione consente a Booking.com di stabilire se la ritenuta del 21% è applicabile ai Suoi canoni. Senza di essa potrebbe incontrare problemi amministrativi o subire ritenute errate.

Perché la dichiarazione dei redditi resta obbligatoria

Si potrebbe pensare che, essendo Booking.com a trattenere automaticamente l'imposta, il Suo adempimento sia concluso, ma non è così. È sempre tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi italiana (dichiarazione dei redditi) per dichiarare e riconciliare correttamente i canoni di locazione, per i seguenti motivi:

1. Debito d'imposta autonomo: la ritenuta applicata da Booking.com è considerata un acconto, non l'imposta definitiva. In qualità di proprietario, resta responsabile del corretto calcolo e della dichiarazione. Le regole ufficiali sono riportate nella pagina Agenzia delle Entrate — Cedolare secca.
2. Dichiarazione completa: la normativa italiana richiede di dichiarare tutti i redditi, anche se la ritenuta è già stata applicata alla fonte o da un intermediario come Booking.com.
3. Detrazioni e crediti: presentando la dichiarazione può far valere spese aziendali, detrazioni o crediti ammissibili, riducendo potenzialmente il carico fiscale rispetto alla ritenuta piatta del 21%.
4. Riconciliazione fiscale: la dichiarazione Le consente di conciliare gli importi ritenuti con l'imposta totale dovuta sulla base del reddito complessivo, dello status di residenza e delle spese ammissibili.

Consigli fiscali per i proprietari che usano Booking.com

Per rispettare la normativa e ottimizzare i risultati, tenga a mente queste indicazioni:

• Conservi registrazioni dettagliate: conservi sempre la documentazione dei pagamenti ricevuti tramite Booking.com e delle ritenute specifiche. È essenziale per una dichiarazione corretta e in caso di futuri accertamenti da parte dell'Agenzia delle Entrate.
• Gestisca l'imposta di soggiorno separatamente: l'imposta di soggiorno (tassa di soggiorno) riscossa dagli ospiti è un tributo comunale e non costituisce reddito da locazione. Ad esempio, la città di Roma applica tra 3 € e 10 € a persona per notte a seconda della tipologia di struttura.
• Valuti le implicazioni IVA: se la Sua attività di locazione supera determinate soglie o è strutturata in modo particolare, l'IVA può applicarsi ad alcune operazioni. L'IVA è calcolata e dichiarata indipendentemente dalla ritenuta del 21%.
• Si affidi a un commercialista: le imposte italiane sono complesse e, con queste novità, il supporto di un professionista è più importante che mai. Scelga un esperto fiscale che parli inglese (come quelli di ItalianTaxes.com) con esperienza in locazioni e piattaforme digitali.

Rischi e sanzioni per la mancata conformità

Non dia per scontato che la ritenuta di Booking.com esaurisca i Suoi obblighi fiscali. La mancata presentazione della dichiarazione annuale o dichiarazioni errate possono comportare sanzioni elevate, interessi di mora e prolungate complicazioni con l'Agenzia delle Entrate, anche se la piattaforma ha già trattenuto le imposte per Suo conto.

Domande frequenti

Come presento la dichiarazione dei redditi in Italia come proprietario non residente che usa Booking.com?

Come non residente che percepisce canoni italiani, deve presentare annualmente la dichiarazione dei redditi italiana, anche se Booking.com applica la ritenuta del 21%. Dichiari tutti i redditi di fonte italiana, riconcili le ritenute e utilizzi le detrazioni ammissibili nel Modello Redditi PF 2026 (Agenzia delle Entrate). Utilizzare una piattaforma digitale come ItalianTaxes.com aiuta a snellire il processo per i non residenti.

Devo pagare le tasse sull'immobile in locazione in Italia se Booking.com applica la ritenuta?

Sì. La ritenuta del 21% di Booking.com è di norma un acconto, non l'imposta definitiva. Deve comunque dichiarare il reddito, calcolare l'imposta totale dovuta (che può essere maggiore o minore a seconda delle Sue circostanze) e presentare la dichiarazione per regolare il debito.

Qual è la scadenza per la dichiarazione dei redditi da locazione in Italia?

La scadenza abituale per la dichiarazione dei redditi italiana è il 30 novembre dell'anno successivo al periodo d'imposta, ma può variare se rientra nei modelli semplificati. Per i redditi del 2024, la scadenza sarà in generale il 30 novembre 2025.

Cosa succede se non comunico la categoria catastale a Booking.com entro il 31 dicembre 2024?

Se non comunica la categoria catastale dell'immobile, Booking.com potrebbe essere costretta ad applicare la ritenuta in base a informazioni predefinite o incomplete, con il rischio di ritenute errate o complicazioni amministrative.

Posso presentare la dichiarazione dei redditi italiana online dall'estero?

Assolutamente sì. Con ItalianTaxes.com e servizi digitali analoghi può presentare e pagare le imposte italiane da ovunque, in inglese, con il supporto dedicato ai contribuenti non residenti e transfrontalieri.

Semplifichi la conformità fiscale con ItalianTaxes.com

In qualità di proprietario o gestore italiano che utilizza Booking.com, la nuova ritenuta del 21% non elimina i Suoi obblighi di dichiarazione annuale. Sia proattivo:

• Comunichi la categoria catastale del Suo immobile nell'Extranet di Booking.com.
• Raccolga e organizzi tutta la documentazione su canoni e ritenute.
• Presenti puntualmente la dichiarazione dei redditi italiana, assicurandosi che tutti i redditi siano dichiarati e riconciliati.
• Si affidi a ItalianTaxes.com, la Sua piattaforma fiscale online di fiducia, per una consulenza bilingue dedicata a espatriati, stranieri e contribuenti non residenti. Elimini l'ansia dalla dichiarazione, resti conforme e massimizzi i canoni italiani.